匈牙利正在努力争取再次启动匈牙利黄金签证。尽管面临欧盟的压力,总理维克托·奥尔班 (Viktor Orban) 还是在 7 月重启了一项投资居留计划。但总体而言,这些计划的光环正在消退,因为它们对 GDP 贡献甚微,导致房价上涨,并激怒了当地人。随着更多富有的外籍人士寻找安全避风港,地缘政治风险可能会刺激需求。这可能是政府收取更多费用的机会。但更好的选择是完全取消这些计划。
从理论上讲,黄金签证(允许外国人以可观的投资换取留在一个国家)应该是一个双赢的解决方案。对于东道国政府来说,它们提供了直接向房地产、私募股权和政府债券等资产注入现金的前景。对于超级富豪来说,这些计划是国内局势恶化时的保险政策。想想 2022 年俄罗斯入侵乌克兰后前往塞浦路斯利马索尔海岸的俄罗斯精英。或者在新冠疫情之后移居葡萄牙的富有的美国人。
对于超级富豪来说,这些计划是国内局势恶化时的保险政策。想想 2022 年俄罗斯入侵乌克兰后前往塞浦路斯利马索尔海岸的俄罗斯精英。或者在新冠疫情爆发后移居葡萄牙的富有美国人。
就匈牙利而言,任何申请10年期黄金签证的人都必须在国家批准的房地产基金中投资至少25万欧元,其中至少40%必须分配给匈牙利住宅物业。对于直接购房,最低门槛为50万欧元。大量资金充裕的外国人涌入可能会帮助低迷的国内房地产市场,由于高利率抑制了需求,2023 年该国房地产市场销售额下降了 25%。
但全球最大房地产市场价格下跌的前景可能会给房地产行业带来系统性问题。
这是一个老套的剧本。例如,在2008年金融危机之后,西班牙的房地产行业崩溃,因为大规模抵押贷款违约导致近400万套房屋空置。到 2013年,该国已决定为购房者提供黄金签证。希腊和葡萄牙等其他陷入困境的经济体在当时也采取了同样的措施。
奥尔班和其他寻求解决经济问题的金子弹的政客面临的问题是,西班牙黄金签证的效果并不理想。伦敦政治经济学院和哈佛大学的研究人员在 2021年对欧盟黄金签证计划进行了一项研究,发现这些计划产生的资金仅占外国投资的“微不足道”的一部分,对经济的影响“微不足道”。
例如,尽管西班牙黄金签证计划在这项研究分析的计划中吸引了第二多的年度申请,但它在 2014 年至2019年期间仅占外国直接投资流入的 3%,占同期GDP的不到 0.1%。相比之下,旅游业每年为西班牙的GDP贡献超过 10%。在葡萄牙这样的较小经济体中,2013年至2019年,葡萄牙黄金签证刺激的投资占外国直接投资 (FDI) 的14%以上。但在同一时期,它们仍占 GDP 的不到 0.4%。
社会成本
另一方面,黄金签证可能会带来巨大的社会成本。由于高通胀在疫情期间严重破坏了人们的生活,欧洲政客们难以应对选民的愤怒,他们觉得自己买不起房子。例如,根据伦敦政治经济学院和哈佛大学的研究,在希腊,该国近 40% 的房地产投资来自黄金签证申请人。上个月,数千名工人走上雅典街头,抗议总理基里亚科斯·米佐塔基斯未能解决包括住房在内的生活成本上涨问题。上个月,西班牙也举行了类似的集会。抗议者举着自制的标语,上面写着“减少投资公寓,增加居住房屋”。
上个月,数千名工人走上雅典街头,抗议总理基里亚科斯·米佐塔基斯未能解决包括住房在内的生活成本上涨问题。
不可否认,一些房地产市场在富裕移民到来之前就已经过热了。根据房地产市场 Idealista 的数据,到 2021 年底,西班牙的房价已经比2016 年的低点高出 20%。但根据 CaixaBank Research 的数据,以游客和拉丁美洲移民为首的100万新居民的涌入,导致 2021 年至 2023 年期间房价年均上涨 6.4%。到 2024 年 5 月,价格已经超过了 2007 年 5 月市场泡沫的峰值。
欧盟也不喜欢黄金签证。自 2019 年以来,布鲁塞尔一直在对逃税、国家安全、腐败和反洗钱表示担忧。在莫斯科入侵乌克兰之后,欧盟向成员国施压,要求其取消所有俄罗斯国民的申请,并加强对黄金签证的全面审查。
这些努力似乎正在奏效。一些国家正在加强对新申请人的审查。2023 年 10 月,葡萄牙取消了房地产作为资格标准,但保留了风险投资等其他投资选择。3 月,希腊将最低房地产投资额从 25 万欧元提高到 40 万至 80 万欧元之间。其他国家则完全禁止这些计划:效仿爱尔兰和荷兰,尽管面临一些政治阻力,西班牙仍在朝着取消黄金签证的方向发展。
然而,全球对备战战争、高税收和政治压迫的外国人对替代居住地的需求正在上升。随着地缘政治风险(从美国和中国的贸易战到中东的实际冲突)不断增加,黄金签证的供需失衡可能会加剧。
这让仍然提供现成黄金签证或护照的九个欧盟政府面临艰难的选择。其中一个选择是提高要价,以在国内产生影响的情况下为其国家带来更多经济利益。
例如,塞浦路斯的黄金护照计划似乎取得了成功。根据伦敦政治经济学院教授克里斯汀·苏拉克的一项研究,通过要求最低投资额为200万欧元,该计划每年带来约14亿欧元的收入,在 2017年至2019 年期间为 GDP 贡献了 4% 以上。但由于未能正确筛查罪犯,政府不得不在 2020 年废除该计划。自乌克兰战争以来,政客们还不得不撤销一些受制裁的俄罗斯寡头的护照。
这表明这些计划需要对新移民进行适当的审查。这对东道国设定了过高的标准,增加了管理成本,从而削弱了经济利益。
退出是明智之举
随着经济优势逐渐减少,选民反对声不断上升,欧洲各国政府或许应该一劳永逸地退出黄金签证游戏。
12 月 2 日,西班牙参议院否决了政府终止该国黄金签证计划的计划。
据西班牙网站 Idealista 报道,这将动议送回众议院,众议院可以推翻否决。
11 月 14 日,国会批准了一项法案,其中包括一项废除该国黄金签证计划的修正案。该决定旨在取消允许非欧盟公民通过大量投资房地产和西班牙公共债务等资产获得居留权的条款。
匈牙利于 7 月 1 日重新启动了自己的黄金签证计划。根据该计划,外国公民及其配偶和 18 岁以下子女可以通过投资至少 25 万欧元的资产(包括在匈牙利国家银行注册的房地产基金)获得 10 年居留许可。[路透社]
滨屿移民观点:
我们从事欧洲黄金签证(葡萄牙、希腊、马耳他、西班牙、爱尔兰等)推广已有近10年,多年陪客户去当地考察、移民申请发现,黄金签证投资带动房地产等各行各业发展,城市面貌焕然一新。而且黄金签证政策相当于一个向全世界展示自己的名片,通过各个国家的移民、金融等行业参与者,将这些国家的全球知名度提高到了一个更高的层次,进而带来了旅游等支柱产业的蓬勃发展。这个是没法 用经济统计学去统计的。
住房紧缺,主要是疫情及俄乌战争带来的大量难民导致的,黄金签证并不是主要原因。希腊政府就已经肯定了黄金签证对国家经济的贡献,即使对住宅购房移民大幅度提供门槛,但是依然保留了商改住政策,保持对外开放的一个窗口!
我们相信欧洲黄金签证依然会继续存在,只是形式会带来更多变化,比如以基金投资方式,吸引全球专业团队去操作投资,这样即不会引起现有的住房问题,又能更加针对性地发展本国经济。匈利亚、葡萄牙已经带起了这个趋势,后续会越来越多国家跟进!
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