希腊房地产价格上涨的问题始于希腊退出十年经济危机之后，是大型房地产集团两个投资项目的核心，以及成千上万的家庭在寻找合适的购买机会。

根据趋同估计，从宣传的角度来看，房地产市场的一个重要邀请是供需平衡，与此同时，每个人都在“寻找”价格稳定并可能出现小幅回调的时间。

比雷埃夫斯银行的财务分析，上周以“希腊房地产市场：两者之间的深层和结构性平衡要约和需求。”

正如Elias Lekkos在RES/IPA中指出的那样，比雷埃夫斯银行金融分析和投资战略主管“研究的一个关键发现是，房地产价格的上涨已经超过了预期经济增长率和希腊家庭可支配收入的增加证明了这一点”

然而，RES的Lekkos先生强调，这一事实“不应使我们得出希腊房地产市场受制于“泡沫”的结论，而泡沫破裂只是时间问题。未来一段时间，房地产的增长速度很可能会放缓，然而，研究中记录的供需失衡意味着价格水平很难下降。”

根据研究数据，从2016年到2022年，住宅房地产价格的累计增长率比基本面演变所证明的增长率高出14%希腊经济的宏观经济变量。

对导致这种显著差异的因素的研究得出的结论是，希腊经济在危机和衰退期间的发展造成了住宅房地产供需之间的严重失衡，不幸的是，短期内很难弥合这种失衡。从一开始的数据来看，我们在研究中注意到，房地产价格的垂直下降充分反映了希腊家庭可支配收入和消费的减少，以及房地产税的急剧逆周期增加（即在价格和购买量下降的时期增加税收）。因此，房地产行业已经从希腊经济的驱动力变成了经济活动的威慑因素，然后变得完全默默无闻。

然而，市场力量仍然活跃，价格复苏，加上需求条件的改善和金融限制的解除，导致建筑许可证的增加和新投资的增加。

如何量化供需失衡

根据该研究的计算，建筑活动在2005年达到顶峰，发放了6.6万份建筑许可证，相当于19.5万套住房。自那以后，这种下降一直在持续，导致2012年及以后的建筑活动水平处于历史低位，每年发放的许可证相当于1.6万套住宅。

因此，在2001-2011年人口普查期间，住房数量增加了91.7万套，而在2012-2022年的下一个十年，研究估计只增加了15.5万套。与此同时，在2001-2011年期间的需求方面，家庭数量增加了582000户，而从2012年到2022年，我们估计只会创造19.7万户家庭。此外，近年来出现的一个新特点是短期租赁导致的住房需求增加。

这一需求是家庭住房需求的补充，目前已达到17万套住房。

总之，世行分析师估计，研究中发现的不平衡只不过是我们估计在过去十年中建造的15.5万套新住宅与367000套新住宅总需求（19.7万套新家庭加上17万套短期租约）之间的距离的乘积。因此，正是这种约21.2万套住房的供应与需求的短缺，导致了14%的房价累计估值高于收入增长水平。考虑到供需差距的大小，预计房价下跌将有所放缓，但不会出现负面影响。

所有这些的结果是，房地产市场正处于经济周期的关键时刻，潜在买家仍然愿意接受卖家不断增长的需求，但有明显的疲劳迹象，为我们进入下一个周期做好准备，在这个周期中，更高的价格将伴随着交易/销售额的下降。