本周四2月16日，葡萄牙行政部门提出了一项新的住房立法方案，其中包含解决住房部门危机的具体措施。 推出了新的激励措施以将更多房屋投放市场，并推出了打击房地产投机的新方法。 强调国家转租、负担得起的租金的税收优惠、禁止发放新的当地住宿许可证和终止黄金签证。

在部长会议后的新闻发布会上，安东尼奥·科斯塔宣布了住房部门的一系列措施。 总理在里斯本的 Palácio Nacional da Ajuda 对记者发表讲话时列出了打击房地产投机的五项主要措施：增加住宅物业的供应、简化许可程序、增加租赁房屋的数量、打击投机和保护家庭。

这些措施旨在回应“葡萄牙社会的核心和横向关注”，不仅针对最贫困的家庭，也针对年轻人和中产阶级家庭。 这些措施将在政府首脑宣布的 3 月 16 日部长会议之前进行公开讨论。

但政府的措施是什么？ 除了更深入和更长期的政策外，这位高管还制定了 Mais Habitação 计划，旨在立即应对近期市场上利率或租金的上涨。 

据财政部长称，政府估计这一系列措施将使国家花费 9 亿欧元。

增加住宅物业供应

政府打算简化将商业地产或服务转换为住宅用途的许可程序。 允许“无需更改任何土地使用计划或土地使用许可证”的财产转换。 因此，获得许可用于商业活动或服务的财产可以重新转换为住房。

“另一方面，国家将提供土地或建筑物，以便根据住房开发合同将它们转让给合作社或私营部门，以开发经济适用房”，安东尼奥·科斯塔强调说。

总理提到，政府将对一组“专门用于模块化建筑”的土地进行两次招标，这是建筑领域的一项创新技术。 这种技术“可以显着缩短施工时间”，同时“为提高能源效率做出重大贡献”。

简化许可流程

第二个轴响应“许可过程的缓慢”，尤其是因为这“给房屋投放市场的价格带来了额外的财务成本”。 因此，政府在这方面提出了两项主要措施。

“建筑项目和专业项目不再受市政许可的约束，商会根据设计师签署的责任期限颁发许可”，总理强调。

这项措施“将伴随着一个非常严厉的制裁框架，由工程师勋章和建筑师勋章适用于所有违反法律和建筑标准的设计师”。 因此，市政许可将仅限于“真正的城市评估”，这将“非常显着地加快住房许可流程”

另一方面，许可程序也可能需要中央行政部门的各个实体进行评估，行政部门规定“对不遵守法律规定的最后期限的公共实体进行经济处罚”。

“一旦法律规定的截止日期或发表意见或做出决定的最后期限已经过去，欠款利息将为发起人的利益而计算，发起人可以使用这笔款项来扣除许可费的成本，甚至，如果利息高于许可费，您可以将其用于 IRS 或 IRC 扣除”，António Costa 补充道。

增加租赁市场上的房屋数量

总理强调，“在租赁市场上拥有更多房屋是根本”，为此有必要“增强房东的信心，使目前空置的房屋投放市场”。

“INE 数据显示，有大量房屋处于可居住状态，但尚未上市。有必要加强房东将房屋投放市场的信心，”他补充道。 .

从这个意义上说，政府正在推进两项措施来增强房东的信心：“首先，国家建议以正常价格出租所有可用的房屋，为期五年，前提是我们获得了权利出租”。 也就是说，房东可以确定，在转租给国家时，他将收到五年的租金，预支总理。

第二，对于业已存在或业主与租客订立的合约，政府有意回应业主的关注。

“我们将引入一项修正案，以便所有向国家税务局提出的驱逐请求，在三个月的违规行为后，国家将立即更换租户向房东支付到期租金，以便房东收取租金的权利没有受到损害”，总理说。

国家有责任设法收取欠款，首先检查是否有“一些社会可接受的理由证明中断支付租金是合理的”，即健康问题，由于特殊情况导致的家庭失衡费用或其他特殊情况。

“显然，确保社会政策不取决于房东，而应由国家来确保。国家必须与租户确定合适的解决方案”，无论是暂时的收入支持解决方案还是更持久的解决方案情况，其中一项安置措施。

总理说，面对一个没有任何家庭紧急情况而拖欠房款的“专业违约者”，将由国家来进行驱逐。

“我认为这是两项非常重要的措施，让那些害怕将房屋投放市场的房东可以这样做。要么因为他们出租给国家，国家可以转租，要么因为他们自由出租给任何人他们想要并保证，在三个月不遵守租金后，国家保证支付租金，在试图收取、支持或驱逐任何违约者之后，”他总结道。

还是在这一领域，政府打算增加公开提供可负担租金的住房。 “我们将确立一项原则，免除向国家或市政当局出售任何类型财产的任何人的资本利得税”。

对于那些拥有不打算使用的房屋并可以将其出售给州或市政当局的人来说，这是一项“非常强烈”的激励措施，以便州和市政当局可以增加他们拥有的住房数量，并将其置于负担得起的租约”。

另一方面，政府打算设立 1.5 亿欧元的信贷额度，以“资助市政当局执行强制性工程”。 随着工程的开展，其目的是“将一套住房市场之外的住宅推向市场”。

行政部门还将制定多项“激励措施”，以便专门用于当地住宿的部分住房重返住房市场。 目前已经授予的当地住宿许可证将在 2030 年重新评估。从那一年起，他们将接受“定期重新评估”。

“还将禁止颁发新的地方住宿许可证，但在该国内陆的一系列城市的农村住宿许可证除外，这些城市没有城市压力，农村住宿可以为经济做出重要贡献该领土的活力”。

政府还将允许目前在当地住宿制度下拥有公寓并将其转移到房屋租赁制度的业主在 2030 年之前享受零国税局免税，这“前提是他们选择将房屋从当地住宿转移到住宅直到 2024 年底”。

“另一方面，我们将对留在当地住宿的所有房产收取费用，这是一项特别贡献，收入将分配给 IHRU（住房和城市修复研究所），为住房政策提供资金，以便考虑到考虑到当地住宿对住房总价格产生的负外部性”，总理补充道。

行政部门还承诺“加强现有的税收激励措施，以促进负担得起的租赁。(...) 购买这些房屋用于出租的费用为零，因此，购买房屋以进行负担得起的租赁的人的 IMT 将为零” .

“对于那些进行修复工程以将房屋置于负担得起的租赁基础上的人，还将以 6% 的优惠税率缴纳增值税，对于那些在负担得起的租赁基础上拥有房屋的人，也将享受零 IMI。“那些将房屋置于负担得起的租赁基础上的人将完全免除国税局对负担得起的租金的财产收入的支付”，他补充说。

政府还打算建立“针对空置房屋的强制租赁制度”，甚至“提高所有租赁的税收优惠”。

“目前为 28% 的共同税率将降至 25%，这是让更多房屋进入租赁市场的重要税收激励措施。” 在这种情况下，税收激励措施也将得到加强，从而使租赁合同具有稳定性，并在合同期限内降低租金收入的税率。

因此，适用于期限为 5 至 10 年的合同的 IRS 税率从 23% 降至 15%。 在 10 到 20 年之间，它从 14% 下降到 10%，而在期限超过 20 年的合同中，税率从 10% 下降到 5%。

打击投机

在本章中，主要措施是取消授予新的黄金签证。 至于已经获得的黄金签证，“只有在业主自己的永久住所或其后代的住所，或者长期放在租赁市场上的情况下，才会续签”，即专门的房地产投资。

另一方面，考虑到租金已经达到市场价值，政府明白是时候“限制新合约的新租金增长”了。 在新合同中，新租金“必须是最后一次租金与更新的总和，这些更新本来可以进行但最终没有进行”，并且“在 2023 年的具体情况下，正常更新应该是 5.43%，我们设定了 2% 的增长上限”，总理补充道。

因此，明年签订的新合同必须具有今年最后一次租金的价值，再加上未加的 3.43%，还可以考虑 2%，即长期租金。欧洲央行定义的长期通胀目标。

保护家庭

至于政府列出的最后一个轴心，安东尼奥·科斯塔指出，减少债务的努力“有助于减少家庭的债务”，并允许“免除业主或房屋摊销抵押贷款的资本利得税为后代贷款”。

现在允许，为了摊销信贷，“如果第二套住房被转让或注销自己的信贷或注销其后代之一的信贷，则不征收资本利得税”。

其次，在这一点上，政府要求所有提供房地产信贷的金融机构必须以固定利率提供信贷。 总理强调说：“我们知道有些银行目前没有这样做。所有银行都必须提供固定利率信贷。”

政府还提出了“信贷保护措施”，向国税局第六步征税的家庭提供高达 20 万欧元的信贷。 安东尼奥·科斯塔 (António Costa) 说：“国家将补贴利息，比在招聘时进行的压力测试中总计所受的最大值高出 50%。”

也就是说，每当利率上升到压力测试中的最大值以上时，在模拟签订合同前的努力率时，家庭就会有不可预见的努力，国家“将补贴这种增加50%”。

关于租金，为了“将家庭的努力率收敛到最高 35%”，政府建议将支持“分配给收入不超过美国国税局第六步的家庭，包括那些有努力率超过 35%，并且家庭收入在 IHRU 为各自市镇设定的表格的最高限额之内的人”。

总理总结道：“国家将向每户家庭每月提供最高 200 欧元的补贴，以支付租金。”